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标题: 布里斯班出手买房了 [打印本页]

作者: xbsupreman 时间: 2016-2-11 17:15
标题: 布里斯班出手买房了
本帖最后由 xbsupreman 于 2016-2-12 13:58 编辑

本人05年到澳洲悉尼留学，09年拿到pr回国。几经辗转，居然因为工作的原因2013年底又回到了澳洲，工作地点在QLD西部小镇。期初还有打算在悉尼置办产业，结果一次犹豫不决造成与一套好房失之交臂，结果那房子半年时间就从70涨到了90多，每次想起来都咬牙切齿。到了2015年悉尼墨尔本房市过热是实情，出于对市场的不看好，又再次陷入观望状态。
由于进场路过布里斯班，每次回家都路过布里斯班，一来二去对这里就有了感情。因为每次开会都在Milton附近，于是我的看房之旅就由此开始。

最初看了在southbank的一套apartment。差点当时就签约了，是香港一个集团的项目，2018年交房的楼花。后来有点犹豫，因为本人就是搞工程的，看到南岸那么多林立的吊车，很是怀疑布里斯班能不能在未来几年消化掉那么多的apartment。QLD这几年年轻人人口流失很严重，矿业的低迷造成很多人事业。大量劳力南下寻找工作。

长期看我比较看好布里斯班的发展，政府对南岸的规划，对旅游业的刺激，都是这个城市发展的未来和希望，并且布里斯班拥有不次与悉尼墨尔本的教育水准，也是我未来看好人口增长的一个方面。

因为毕竟时间有限，我看的区域非常少，一共看过10来套房子。对于选择公寓 townhouse和house上我的意识也是在逐渐建立的。首先我的目标不是自住，就是为了资产增值保值对抗通胀。接下来我就分析一下这几种房子的优缺点：

apartment：投资相对小，因为位置一般都好，出租容易。缺点是因为不独立拥有地，升值空间有限，毕竟房子是越住越旧的。还有就是body corp，一年少说4k，租金上很多钱都用来付这些了。还有就是现在布里斯班大量项目上马，到时候交房会造成短时间的租金下滑和空置率的问题。

townhouse：从产权问题上来说跟apartment类似，这是我中期看好的房子，优点是打理容易，升值潜力高于公寓，毕竟和你分享地的升值只有有限的几个人，有住别墅的感觉。缺点依然是body corp，对于房产改建的处置自由度很低。townhouse中有一类他的地是free standing的，意味着没有body corp。这类的房子我还是比较推荐的，每年多收2-3k的房租谁不乐意，当然没有body corp你要自己买保险。

House是我最终选择的，有点肯定是升值潜力大。缺点是投资大，租售比差，打理上麻烦，操心的事肯定是多的。但国人的梦想就是住别墅，虽然说是投资，但未来也考虑孩子上学等问题，比较国内的雾霾已经不太适宜人类居住了，尤其小孩子真是受罪。我老跟别人说，你在澳洲买了别墅，以后可以拿出地球仪说，你看，这块地在地球上是哥们的！多有成就感。

先写到这，下班了。晚上回去写写如何选区的。
其实写了这些东西的原因是为了感谢ozyoyo给我们这个平台，让大家了解布里斯班的市场。我起初选区很多是参考了论坛里的文章，包括学区如何划分，各个区华人有多少新生儿出生等问题。真的很感谢前辈们的分享。

因为我每次在布里斯班最多呆两天，没有实际生活在这里的经历，像华人区也就是过去sunny bank吃个水井坊。对于华人区真心没有什么概念，所以投资选区上没有将华人圈考虑在内。当然我也想过国民的买房热情对于某些特定区域房价的带动作用。比如悉尼的eastwood epping一带在过去两年涨幅应该是冠绝群雄的。随便一个townhouse翻一番是很常见的。

我看房的区是从westend开始，因为阴错阳差先去那里看了个楼花项目，时间大概去年10月左右。因为我在布里斯班活动的有限时间最多就是到southbank附近溜达，所以就从那片位置开始研究了，这里加上highgate hill是我一直关注的区域，原因就是距离市区非常近，政府规划对南岸的改造决心很大，个人认为这个地方投资是不会错的。南岸考西侧的沿河全面要打造成类似巴黎左岸的文化区，到时候估计艺术氛围会很浓郁。另外一个主要原因是这里是QLD的第一公里中学brisbane high的catchment。经过了解，这里还是有很多家长会特意带着孩子在这里居住一段时间直到孩子毕业再搬走，这个对于买房后出租绝对是加分项。

我在highgate hill里看了一个free standing的townhouse，个人很喜欢，也出了价，最后因为比人家少了2万块没有买到，其实还是有些遗憾的。但毕竟是正八经看的第一个现房，积累一些经验还是必要的。后来再看的townhouse虽然都比这个便宜，但是要不位置差要不条件差，总之是没有心宜的再出现。旁边的dutton park区有一般是在这个catchment之内，也去看了一套房子。

这个区域的房子都是二战时候建立的多，看了一套house在36 marble st 差点出手，看了building检测报告第一句话就不想买了： in good conditioin overall considering its over 100 years old............ 中介想让我出价我都没敢接。好多老房子重新整修卖的，反正咱中国人对这么旧的玩意肯定是不放心的。犹豫了一段没有出手，结果这个房子现在还没卖出去，看来老外对这样的也不感冒。还有就是要注意是不是charater house，这个要是有的话是不能轻易拆了重建的，投资的价值肯定就下降了，没有future development的机会。

作者: catfelix 时间: 2016-2-11 18:38

作者: 资深评论员 时间: 2016-2-12 08:38
我们家不远的地方一烂房子+650平米的土地，去年3月份卖出去38w，这哥们把室内外装修油漆了一下，草坪篱笆整理了一下，半年之后卖了62w。
个人觉得，什么投资都比不上house的投资。

作者: xbsupreman 时间: 2016-2-12 14:11
接下来看区还是以highgate hill为中心来看，后来就将眼光西移到 paddington toowong这边，了解到这里也有个最牛逼的小学ironside，也是成绩年年第一。于是围绕着这里由开始搜寻。最终选择了ST Lucia这个区，感觉这里环境清幽，挨着大学，学术氛围浓，三面环水，交通里市区也不远，还可以选择坐船通勤，反正各方面都喜欢，就开始在这里看房。因为之前说的，不要apartment，所以这里就看townhouse和house了。

这个区我发现估计因为学生很多，好多大点的地都被开发成townhouse了。随处可见，一套里面多的10几户，少的2 3户。

我一开始看了一个townhouse，free hold的，这个对我来说最有吸引力，因为holding cost要比一般的少，没那么body corp的麻烦事。而且景色是正对着mt cook，在个半山坡上，一眼能望出去很远。当时就出价了，缺点就是有点小，卧室的size都10左右，考虑万一以后自住住不下，所以后来没有继续跟价。其实这个房子70拿下应该还是划算的，要是能租个700左右以后也没什么压力。以后要有了闲钱可以考虑。

作者: stfz 时间: 2016-2-12 16:01
最后花落何处呢？

作者: xbsupreman 时间: 2016-2-12 16:23
因为时间真的有限，提前做了功课，列了表，每个房子都只看15分钟，一天的时间看了大概3个townhouse，3个house。

最终出手的是在st lucia山顶的一个房子。这个区域2011年发水受灾算是很严重的，中介说稍微低点的地方基本都泡了，如果看历史房价走势，2011之后房价有个跳水，然后逐年回涨现在又涨回到了2011年水平。人们忘记伤痛的能力再次得到了佐证。

选在山上其实对于国人来说一般都不能接受，因为房子建造在山坡上，后院是没有平底的，但我喜欢住在林间的感觉，所以也没有太在意风水，下坡之类的一说。房子有city view前面没遮挡。

总的来说我觉得国人还是喜欢大平地，这个区域也有，基本20年之内的房应该到1.5m了。成交便宜的1m以内的我研究了一下基本都是有点年头的。咱们不是builder不敢买这类房子等着装修转卖。还是买个新一点直接能入驻的比较踏实。

洋洋洒洒写了这些，也欢迎大家交流买房心得。我感谢前辈栽树我们乘凉，也希望自己的一点经验分享出来让后人有点参考。

具体买房验房收房如果有问题也可以提出来交流。我也是新手一个，目前房子还没有settle，我也在和中介律师继续对一些整改问题讨论。

作者: xbsupreman 时间: 2016-2-12 16:24

资深评论员发表于 2016-2-12 08:38
我们家不远的地方一烂房子+650平米的土地，去年3月份卖出去38w，这哥们把室内外装修油漆了一下，草坪篱笆整 ...

咱们没有这种眼光，看见破屋子不敢出手啊。

我买的这个房子是房东自己按照图纸建的，人家这功力。。。。

作者: smallwhale 时间: 2016-2-13 07:37
我個人在west end住了兩年
剛剛查了版主給的36 marble st
如果去年來說這間還不錯的

我發現只要價錢在75-85萬左右的房子都很好賣
所以樓主不買我相信那間很快就賣掉了
我住的地方也有將近70年了
1942年之前建的連council都沒有資料
房子物況都很好除了房子有點歪掉
需要請人從新把房子用正
更何況很多澳洲人都很喜歡QLDER 亞洲人愛磚頭房

現在只要90萬物況不錯的情況下
那邊的房子都很好賣

作者: bluefin 时间: 2016-2-13 07:56
哥们儿读完全文就是你忙活半天最后都毁在犹豫二字早下手基本都不会错

作者: lara28 时间: 2016-2-13 09:31
真是同意9楼的说法，研究是必要的，但是就是下不去手，就是问题了。
我觉得呀：
1.你考察的范围老换区，这个不利于你下定决心出手。因为你刚看到一个新的区，就是再大的便宜货，你也不能肯定，因为对此区不够了解，所以老是没有信心出手。

2.不能样样都是10分的满意度，又要房间大，又要地势好，又要有view，又不能麻烦打理，物业费又低，增值又大，因为这样的房子，价格也是最高，每个区都是类似的原理。

3.能买house的不买排屋。因为地是增值的，房子是贬值的。别说悉尼了，就是黄金海岸后院是海滩的，一块600m2的地皮，n年前就卖到100多万了，原因很简单，海岸线是有限的。

另外我自己的切身经历：7,8年前，我还就是只看南区sunnybank，周边的房子，也是一直下不了手，房子从20几万，慢慢的，2没有了，都是3开头了，再不久，3都要保不住了，我才下了手，是41万的房子。其实要是早那2-3年，20几万就买到了这个41万的房子。

作者: lara28 时间: 2016-2-13 09:35
买了，增值你才有份；不买，就是看的份儿。

作者: syueer 时间: 2016-2-13 09:37

作者: xbsupreman 时间: 2016-2-13 09:43

smallwhale 发表于 2016-2-13 07:37
我個人在west end住了兩年
剛剛查了版主給的36 marble st
如果去年來說這間還不錯的

这个房子我一直在看，去年是另一个中介在卖，一直没有卖出去，估计还是有点问题的，现在换联络一个叫luke的，应该是这个区域ray white的一个大拿了。我查了一下洪水那个图，这条街只有这个房子是在flooding zone上，不知道是不是原因之一。

同意你说的，老外很多喜欢老一点的房子，这个房子我去看了也觉得很不错，是一个刚刚全部装修过的房子。但这个价钱一直没有卖掉不知道原因了就。

我还是庆幸没有出手的，现在在st lucia安家也不错。

作者: xbsupreman 时间: 2016-2-13 09:45

bluefin 发表于 2016-2-13 07:56
哥们儿读完全文就是你忙活半天最后都毁在犹豫二字早下手基本都不会错

说的是啊，还是不够果断，再一个钱是父母的，自己说话权重也不大：P

这个房子能买也是因为自己有钱了，要不估计还观望呢。

作者: xbsupreman 时间: 2016-2-13 09:48

lara28 发表于 2016-2-13 09:31
真是同意9楼的说法，研究是必要的，但是就是下不去手，就是问题了。
我觉得呀：
1.你考察的范围老换区，这 ...

其实老换区也是因为我长期不在布村造成的，真正下决心在布村投资也就是15年下半年的事情，看房一共看过2天。要说出手也算果断了，要不不知道拖到啥时候去。

出手果断是太重要的，我刚来悉尼的时候2005年，1m绝对买个豪宅了。我这一个律师朋友2006年买的北悉尼一个老宅子1m，现在低于4m都不打算出手。

作者: smallwhale 时间: 2016-2-14 07:39

xbsupreman 发表于 2016-2-13 09:43
这个房子我一直在看，去年是另一个中介在卖，一直没有卖出去，估计还是有点问题的，现在换联络一个叫luke ...

st lucia 也是不錯大學不可能搬走
只要有大學在的一天
就算不住在那邊
房子可以轉成投資
不過那邊房價也不便宜

作者: haley.murphy 时间: 2016-2-14 12:14

作者: shawnx 时间: 2016-2-14 22:47
st lucia我梦想的区，可是卖出的房源太少了，找不到心怡的

作者: lara28 时间: 2016-2-14 22:58

xbsupreman 发表于 2016-2-13 09:48
其实老换区也是因为我长期不在布村造成的，真正下决心在布村投资也就是15年下半年的事情，看房一共看过2天 ...

买了就安心吧，祝你好运

作者: panda 时间: 2016-2-15 07:57
个人理解apa 和 th基本是完全为高收入人士准备的，body co和折旧都是完美的退税点，既能享受高的出租回报，大比例的退税也变相提供稳定的升值空间，完事卖出，再下下一个新的继续退税。一般人买投资，还是尽量选择house把，毕竟房子不是菜，一买一卖都得脱层皮，60w的房子，stamp duty就2w了，要是卖出，中介费也1w5左右，更需要长期回报的支持，至于租金回报，你能撑个5到10年，正回报是没问题的，除非你买的实在太糟，至于唱空楼市的人，你要知道房子交易的成本+上澳洲每年的人口净增长+政府穷b没钱搞基建，你就知道为什么房子中长线只涨不跌了，要你看跌，希望能不买，别看空做多

作者: xbsupreman 时间: 2016-2-15 09:44

lara28 发表于 2016-2-14 22:58
买了就安心吧，祝你好运

cheerz mate

作者: xbsupreman 时间: 2016-2-15 09:49

panda 发表于 2016-2-15 07:57
个人理解apa 和 th基本是完全为高收入人士准备的，body co和折旧都是完美的退税点，既能享受高的出租回报， ...

还真没从抵税折旧这方面考虑。看来真是萝卜白菜各有所需了。house的地真的是年年涨的，尤其是靠近城区的区，我看过St lucia的地中间价12年到14年两年涨了10%多点。14年地就600k了。估计15年怎么也有个5%左右涨幅。起码把利息钱冲抵了。

作者: panda 时间: 2016-2-16 06:29

xbsupreman 发表于 2016-2-15 09:49
还真没从抵税折旧这方面考虑。看来真是萝卜白菜各有所需了。house的地真的是年年涨的，尤其是靠近城区的区 ...

根据realeastate上数据显示， st lucia过去5年house平均涨幅1.1%。。。。反正不吸引，可能跟水灾有关系

作者: syueer 时间: 2016-2-19 10:46
最近也在看房

作者: xbsupreman 时间: 2016-2-23 16:49

panda 发表于 2016-2-16 06:29
根据realeastate上数据显示， st lucia过去5年house平均涨幅1.1%。。。。反正不吸引，可能跟水灾有关系

我觉得realestate的数据并不客观反映问题，比较house成交量没年就那么几十套，有一个豪宅平均价就能上去不少。

过去三年根据市政府的各区域地皮的中间价看应该每年有10%的涨幅，比上不足比下有余吧。

作者: panda 时间: 2016-2-23 21:18

xbsupreman 发表于 2016-2-23 16:49
我觉得realestate的数据并不客观反映问题，比较house成交量没年就那么几十套，有一个豪宅平均价就能上去不 ...

高人。。。。澳洲都是看中位价。。。并不是平均价。。。我所说的平均是5年平均的中位价增长

作者: fairyfloss 时间: 2016-2-25 11:19
ST LUCIA 和TOOWONG地段的都買得過，近UQ也近CITY，只會漲價，只要不在FLOOD ZONE，自己又喜歡的可以買了，去年我在看STLUCIA附近的地，單是3房的APARTMENT都賣80-90W（新建的），你看到1M 以下的TOWNHOUSE都很不錯

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