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标题: 如何评价房子是否买得便宜 [打印本页]

作者: satelite888 时间: 2015-7-13 17:15
标题: 如何评价房子是否买得便宜

1，销售记录比较法 (comparable sales)

房屋估价公司经常使用此法来估算物业的真实市场价格。一般在买方市场时，银行委托的房屋估价公司的估价较为保守，而在卖方市场时，银行委托的房屋估价公司的估价较为乐观。投资者要善用此法就得勤快，要多跑市场，经常去看open house and auction 以获得有关各种大小，类别的房子的开价是多少，最后的成交价又是多少。一旦积累了丰富的地产知识和经验后，你一眼就应该看得出来你想要买的房子值多少? 然后你就会胸有成足地去出价，讨价还价。如果卖方因某些原因急于脱手，你买到便宜物业的机会就更高。此方法对在auction 上买房特别有效，因为一旦你己经知道拍卖物业的市场价格后，你就可以放心大胆地去竞标。

2，现实租金回报法 (rental reality)

销售记录比较法是非常行之有效，但对偏远或销售不旺地区就有点勉为其难了。现实租金回报法的公式如下:

物业的真实市场价格 = 实际所获得的年租金 / 该地区(postcode)5年平均租金回报率

The real value of a property equals actual achievable annual rent divided by the five-year average yield of the postcode

物业的租金可以从地产公司评估得来(rent appraisals from local property managers)，也可从物业目前的租金得来。至于5年平均租金回报率则需要从地产投资杂志(e.g. Property Investor)，各个州的Residential Tenancy Authority 等得来。

实例计算:

已知: 物业实际所获得的年租金$23400，5年平均租金回报率4。83%
那么该物业的实际房价大约是$484472。

3，快速5%租金回报法(5% yield method)

快速5%租金回报法非常简单易记，每周租金$300，房价值$300000；每周租金$400，房价值$400000。5%租金回报法的房价 = 每周租金 X 1000。当然这个5% yield是随不同的城市，地区而变化的。例如: Sydney的平均租金回报率3% - 3。5%，Melbourne的平均租金回报率3。5% - 4%，Brisbane的平均租金回报率4% - 4。5%。

实际上上面的方法在选择物业时都同时使用。

作者: catfelix 时间: 2015-7-13 19:55